摘要：房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。文章发表在《新经济》上，是论文发表在国家级期刊上的范文，供同行参考。

　　关键字：新经济;房地产;风险;发展战略

　　房地产业被视为我国的支柱产业，它的发展走向关系着我国民生的走向和国民经济大发展。在目前的新经济背景下，随着我国相关政策的出台以及我国加入WTO所带来的冲击，我国的房地产业正面临着更加严峻的挑战和更加激烈的竞争，找出我国房地产业发展的困境，并提出发展策略是当务之急。房地产业是一个竞争性很强的行业，资源占用得多，所使用的资金量大，而且还涉及到了住房这一较为敏感的社会问题。本文主要通过分析当前我国房地产业发展的风险，提出新经济背景之下我国房地产业的发展战略。

　　随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，我国的房地产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题，如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题，这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。

　　一、我国房地产业的发展状况

　　(一)我国房地产业的发展阶段

　　我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。

　　1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到2000年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。

　　在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。

　　(二)我国房地产业的发展现状

　　1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对“小、差、散”的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。

　　2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。

　　3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。

　　二、新经济背景下房地产业所面临的风险

　　我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。

　　政策的不确定性产生的风险

　　国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。

　　1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。

　　2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

　　3、产业政策不确定性。国家经常运用产业政策来改善和加强宏观调控，通过对产业结构进行优化和调整来制止有些行业盲目的扩张行为，从而提升产业的素质，维持国民经济的健康、持续、快速的发展。因为房地产业是高耗能行业，也是资金密集型行业，将其作为支柱产业不利于我国经济结构的调整。这就决定了在调整产业结构的过程中，我国的房地产业很难得到国家和政府的政策支持，这给房地产业的发展带来了困难。

　　三、新经济背景下房地产发展的策略

　　房地产业关联的产业很多，而且是我国的支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对笔者提出的房地产业面临的以上的风险，笔者提出在新经济背景下房地产业的两条发展战略。

　　(一)保持房地产业政策的相对稳定性

　　保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要方面。而有些地方政府房地产业的发展的冲动是造成房地产政策不稳的重要原因。地方政府的利益最大化目标是推动房地产业不断发展的重要动力。房地产业的发展给地方政府带来的利益是不言而喻的，能够拉动地方的GDP的增长，能够为政府提供相当数量土地出让金，给政府带来很大的利税等等。这种种好处就使地方政府常常有选择地去执行中央的产业政策，结构必然是偏离了预定的目标，然后新一轮的中央政策又会出台，这样反复，房地产的政策就难以保持稳定。

　　(二)保持市场的持续有效的需求

　　社会对房地产的需求是房地产持续发展的主要动力。要想保持房地产业的持久的市场需求，一方面要提高消费者的购买力，另一方面要降低住房的价格。

　　提高消费者的购买力，一方面要调节人民的收入分配结构，提高劳动报酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共财政支出比例，完善和健全社会保障体系。

　　降低住房价格就要降低房地产业的垄断程度，使房地产的价格回归，让大部分民众能够参与到市场消费中来。同时，政府的相关部门也要考虑适度开放户籍制度，使得城市的外来人口不必只为了获得户籍而买房。

　　结束语

　　我国房地产业在新经济背景下面临的风险值得我们关注，我们要根据既有的风险去思考和研究，找出更加合理有效的发展房地产业的策略和措施。从而推动房地产业的健康持续发展。

　　人们从已经出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水，天师后裔、风水大师张金华表示：福地福人居，天人合一，人地相融，适配者即福。

　　国家级期刊论文发表须知：《新经济》杂志创办于1980年，由广东省社会科学院主管，广东省社会科学院港澳研究中心主办，经国家新闻出版署批准在国内外公开发行的一份面向市场的综合经济科学类刊物，聚焦核心经济新闻，关注创新产业经济、探寻卓越财富意识，是中国经济领袖及高级管理者不可或缺的商业新闻资讯来源。《新经济》将义无反顾地担负起新理念的发现者、新价值观的倡导者的角色。

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