当前我国房地产价格持续上涨，已引起了有关部门和社会各界的广泛关注，近几年我国对房地产业出台了一系列的宏观调控政策，但收效不甚明显。理论界对房地产价格上升的原因仁者见仁，智者见智，但不少分析仍停留在表面上。笔者认为不同的市场结构具有不同的价格形成机制，分析我国房地产价格运行机制，首先需要对房地产的市场结构做出客观判断。
一、我国房地产市场是区域性寡头垄断市场
在产业组织理论中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：(1)完全竞争市场;(2)完全垄断市场;(3)垄断竞争市场;(4)寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素。因此，判断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。根据2004年“中国房地产百强企业研究”成果，2004年中国共有房地产企业5.9万家，可是，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR300<25%。然而在香港房地产市场中，前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。因此，从这点上看，我国房地产市场的集中度比较低，似乎谈不上什么寡头垄断。但是，从下面的讨论中可以看出，从全国视角来研究房地产市场结构并不恰当，并会导致许多结论的根本性错误。
(一)我国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度
首先，由于土地位置的固定性，所以与其它一般的商品不同，房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，同时，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，而一个区域的居民又不太愿意到区域外去买房子，他们往往会将购房目标锁定在某一区域内，这样，只要开发商不到另外一个区域去开发房地产，某个地区的房地产商与其它地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。而对其它产业而言，生产者的产品是可以移动的(能从一地转移到另一地)，这样卖者就能在更大范围内展开竞争。例如，生产彩电的四川长虹集团不仅要同广东的TCL集团等国内众多企业展开竞争，而且在开放条件下，还要同世界各地的电视机厂商展开竞争。由于房地产市场的区域性，一个房地产商就只同本区域的房地产商存在竞争关系，这样一来，当我们研究某一区域的房地产市场时，就只要考虑本区域市场内的房地产商，而不需要把它放到更大的市场中如放在全国全省甚至全市的市场的框架中来研究。因而，当涉及到某个区域市场时，在此市场的厂商的数量就比我们研究全国市场时要少得多。再进一步，在一个区域房地产市场中，有实力的厂商更少，因此，如果从一个区域性市场来考虑，几个有实力的厂商的市场占有率是很高的。为了更好地说明这一问题，我们来看一下北京的房地产市场。北京市有上千家开发商，因此，在很多人看来，北京的住宅市场是竞争性的市场。但实际上同全国各地情况类似，北京市的住宅市场就是区域寡头垄断的市场。首先，北京市虽然注册的房地产开发企业有上千家，但实际上每年真正进行开发的只有一百家左右(包括郊区的开发企业)，因为注册的企业中有相当一部分处于非营业状态(停业、筹建、撤销)，而即便是营业中的开发商也不是每年都在进行开发。这一百家企业开发的房地产项目分散在广袤的北京大地上，项目之间的距离较远。其次，房地产表现出相邻竞争态势。在北京北三环的房地产项目不仅不能与在南三环的项目进行竞争，而且也不能与在上海等外地的项目竞争，更无法与国外的竞争。实际上，尽管北京市住宅市场有如此之多的企业，但实际上每一家企业开发的项目只与邻近的项目进行竞争，而与其它的并不构成很直接的竞争关系，在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下，只在少数企业间产生竞争，住宅的市场结构就是寡头垄断。根据这一结论，我们回过头来看一看2004年“中国房地产百强企业研究”成果，在北京这个市场，作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴(集团)有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%，但同属于中国房地产百强企业的几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的41%和30.8%，而如果放在北京某一区域内这一数字会更大。因此，房地产市场区域性的特点，使得我们不能从全国的范围和角度来分析一个房地产市场，而应该从一个区域来分析房地产市场。这就使得我们从全国、一个地区甚至一个城市来研究房地产市场集中度失去了意义。
(二)我国房地产市场存在较高的进入障碍
进入障碍，也称进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条件，如果不存在进入障碍，厂商可以自由进入或者退出某一市场，则市场可以达到完全竞争或者可竞争状态。进入壁垒一般可以分为经济性市场进入壁垒和行政性市场进入壁垒。结合我国房地产市场的实际情况，笔者认为，构成房地产企业的进入壁垒主要有两方面：一是土地资源壁垒。尽管可以说，我国的房地产业在资金(相对土地壁垒而言)、规模经济、技术等方面不存在进入壁垒。但是，作为一个房地产企业，如果不能获得房地产开发所需的土地这一核心资源的话，即使房地产企业在一个地区设立起来了，也不能认为真正进入了这个地区的市场。我国自开展城市土地有偿出让制度以来，大多采用协议出让土地的方式。协议出让方式是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权。在此方式下，由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定，而是由政府与开发商双方私下协商确定，最终谁能获得土地使用权在很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。在这种情况下，一些真正有实力的开发商可能因为拿不到土地而陷入无地可开发的窘境，而一些实力有限的开发商则更是难以拿到士地;相反，一些有政府背景或是善于寻租的开发商则可能圈占大量的土地并成为土地批发商。虽然，这种协议出让方式在2004年前后实行土地公开拍卖制度后予以中止，但由于一些地方前几年土地圈占量很大，直到现在，一些大的开发商以前圈占的土地还没有开发完，也就是说旧的土地出让制度的影响在一些地方仍在起作用。而即使是实行公开拍卖制度后，由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性，某一开发商获得了某一地块的开发权后，也就意味着排除了其它开发商对该地块的开发权。由于土地供给量有限，市场中只有有限的开发商在进行开发。这样，潜在的进入者很难对现有的企业形成竞争压力，这为在位企业行使垄断力量、索取垄断高价提供了条件。二是行政管理壁垒。在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。而要取得这5个证书就需要当地政府的入区批文、基建立项批文、土地出让合同、土地划拨文件、土地征用批文、规划定点图、建设用地核定表、土地出让金交纳证明、地籍测量成果表、土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书、建设项目收费通知单、建设工程报建表、城建费用统征交纳书、建设工程施工图设计审查意见书、建筑节能登记审批表、工程监理合同书、中标通知书、施工合同、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等等。为了办好这5个证，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门，每一次往往都要烧香拜佛。由于政府管理的越位，导致过度干预房地产市场，加上政府审批的繁杂和效率的低下，官员在审批中的寻租，形成了行政性进入壁垒。
(三)房地产产品的异质性
由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。从这个意义上说，房地产都是唯一的、独特的，因此是异质的。加之房屋所处不同区位的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物的式样、朝向、层次、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性，所以说房地产是完全差别化的产品。房地产产品的异质性，意味着能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在。房地产与玉米、石油或矿产这样的普通商品具有明显的区别。对于后者来说，商品同质，可以按照数量来进行交易。除上述两种市场之外，大多数的耐用商品市场介于上述两种极端状况之间，属于产品部分差异化市场。例如，在汽车市场上，大量不同型号的汽车被认为非常接近，虽然不完全相同，但可以在一定程度上互相替代。而对于住宅市场，没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别意味着垄断的存在，产品的可替代性则意味着竞争的存在。如有差别则垄断发生，差别的程度越大，垄断的因素就越大。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的，因而，开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者，因此各开发商就拥有对自己的产品一定程度的垄断权，可以在一定程度上决定该产品的价格，这就构成了市场中的垄断价格。
这里需要指出的是，房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此，随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其它寡头垄断行业的企业数量，但是房地产行业的垄断力量却强得多。
二、我国房地产合谋的价格形成机制
(一)巨额的沉淀成本使得价格合谋十分必要
自鲍摩尔等人(1982)提出“可竞争市场理论”以来，沉淀成本已成为决定市场退出壁垒的重要因素。在笔者对开发商的调查中，所有的企业都将大量卖不掉的商品房作为退出房地产业的首要壁垒。这是因为一旦开发的商品房卖不掉，则可能造成烂尾或烂盘，开发商的巨额投资就无法收回，这部分投资就会转变为沉淀成本。在巨额投资无法收回的情况下，开发商很难有足够的资金开发下一个项目，开发商就会被“套牢”，甚至破产。
另一方面，由于房地产市场的不确定性，加剧了发生沉淀成本的可能性。这种不确定性表现在：由宏观经济形势的不确定性造成的对房地产市场的冲击;人们需求偏好的改变使开发商开发的产品不合时令;开发商选址以及设计上的失败所导致的产品无人问津，等等。所有这些都可能导致开发商卖不掉房子，从而形成巨大的沉淀成本，使开发商血本无还。再加上房屋的不可移动性造成的市场相对固定，一旦烂尾或烂盘出现，开发商将非常难以应对和处理。正是由于害怕房子卖不掉而形成巨大的沉淀成本，开发商希望“团结”起来，垄断市场，避免竞争。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为：如果房价下跌，不仅减少了开发商所能获得的利润，而且更严重的是消费者会对住宅的质量产生怀疑，甚至会认为开发商卖给他们的房子是假货，这样，就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此，开发商不敢轻易降低房价。我们可以用表1来说明开发商之间的竞争策略。表1表明，若开发商之间进行价格战，则双方都将损失500万元，而这500万元就是价格战的代价，也是开发商的沉淀成本。若开发商中的一方打价格战，另一方不打价格战，则打价格战的开发商将获得100万元的收益，不打价格战的开发商将损失500万元，这500万元对开发商而言也是沉淀成本。若双方都不打价格战，进行价格合谋，则双方都将获得300万元的收益。因此，在供求矛盾不是很突出的情况下，即便开发商之间进行一次性博弈(静态博弈)，开发商也有进行合作的倾向，因为不打价格战比打价格战能够获得更大的收益。在开发商进行多次博弈的情况下，开发商更容易进行合作。也就是说，开发商进行博弈的最终结果为合作均衡。
(二)区域寡头垄断使得开发商价格合谋成为可能
开发商有合作的倾向并不意味着合作一定会发生。奥尔森在《集体行动的逻辑》一书中提出，要实现“集体行动”(可简单地将“集体行动”理解为“合作”)，必须具备两个前提条件：一是使集体内所包含的成员数量尽可能地少。二是在集体内设立“选择性激励”，做到奖罚分明。
由于开发商之间的竞争为区域寡头垄断竞争，在同一区域的开发商的数量非常少。这样，在同一竞争圈内企业的数量就非常少，符合奥尔森教授提出的第一个条件。这些为数不多的寡头房地产企业大多相当熟知，同时各地房地产行业协会的存在使得各开发商之间的沟通更加方便，信息交换与监督更加有效，从而使得各个寡头企业能够默契定价，互相监督，减少了违背协议情形的发生。另一方面，在企业数目少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。例如，鹏润家园的开发商为国美电器的生产商，该开发商在当年推销鹏润家园时提出了要采取国美电器一样的低价策略。也就是说，将鹏润家园的房子以5折的价格出售。此价格策略一出，立即遭到了周围开发商的口诛笔伐，认为鹏润家园是存心与他们作对。在周围开发商的强大压力与危胁下，鹏润家园被迫改变了原来的价格策略，又恢复了与周围楼盘相同的价格策略。
可见，同一区域开发商所采取的“惩罚机制”，类似于奥尔森提出的“选择性激励”。因此，地区寡头垄断企业的行为符合奥尔森所言的“集体行动”的两个前提条件。这样，同一区域的开发商就容易采取“一致行动”而形成“联盟”。施蒂格勒(1964)提出在秘密削价不易进行的情形下，更加有利于进行合谋。我国房地产消费群体以小客户为主导，购房者从总体上来说绝大多数是小客户，所以开发商不会考虑与那些买入量低的小客户进行秘密削价，这又使得合谋更加牢固。
因此，房地产市场竞争的特点使区位市场集中度高，很容易集体行动。巨额沉淀成本的威胁又迫使房地产商认识到：当只有少数几个销售者时，自己的行为对竞争者有相当大的影响，打价格战可能遭到报复。由于任何一方的削价的结果都不可避免地减少自身的利润，没有人会削价。尽管销售者是完全独立的，竞争的均衡结果却像他们签订了垄断协议一样(泰勒尔，1997)。房地产商通过默契合作，互相比照定价，实现了一种非正式协定的价格合谋，通过这种产业群体利润最大化的价格，从而使整个房地产业获取了垄断利润。
(三)价格合谋下的非价格竞争
现阶段开发商采用价格合谋的定价机制，意味着开发商不打价格战。结果价格竞争手段基本被放弃，而非价格竞争成为主要的竞争形式，并被强化。刚性的生产能力约束使产量竞争难以展开。房地产业是高度产品差异化产业，使房地产业呈现出以非价格竞争为主，以产品差异化竞争为中心的竞争格局。而产品差异化竞争意味着进一步弱化价格竞争，形成房地产商价格合谋的必要条件。通常，房地产企业的产品差别化行为主要有两种：客观差别化和主观差别化。客观产品差别化主要包括区位、品种、质量、功能、户型和服务等方面的差别化;主观产品差别化主要是通过广告、宣传等促销活动以影响消费者的偏好，从而造成消费者对不同品牌的房地产产品主观偏爱上的差异。
这种理论在况伟大的调查中得到充分证实。(见表2：北京市27家开发商竞争方式调查情况)。况伟大所调查的北京27家开发商中，仅有一家开发商选择与其它开发商的竞争方式为“打价格战”。这家开发商为北京市住房开发总公司(以下简称“住总”)。笔者认为，“住总”之所以敢于打价格战，是因为它是国有企业，国有的产权使企业不怕打价格战，因为国企的经理可以不计成本，可以将成本推给国家。这也是为什么中国的航空公司不怕打价格战，而以民营企业为主的彩电价格大战打到一定程度后就会通过协商制定一个行业“自律价”，这是因为民营企业是要考虑成本的，价格长期低于成本，民营企业就“死”了。
表2还显示，27家企业全部选择了产品创新，24家企业选择了加大广告宣传与提高产品质量。这表明开发商之间的竞争主要为非价格竞争。也就是说，谁的产品有特色、谁的产品质量高、谁的广告做得好，谁的房子就卖得好。在非价格竞争中，选择广告与产品质量的企业较选择产品创新的企业少，这主要是因为有些小企业没有足够的经济实力进行广告宣传，也没有实力进一步提高产品质量。
表2：北京市开发商竞争方式调查情况 竞争方式 打价格战 加大广告宣传 提高产品质量 进行产品创新 企业数量 1 24 24 27
从况伟大的调查中可以看出，房地产非价格竞争有两个重点：一是创新，二是广告。就产品创新而言，近年来开发商在产品创新上是做足了功课，这是建立产品差异化的一个重要环节。对地产产品有一定了解的人会发现，这几年我国房地产产品更新换代的速度是很快的，从外墙的喷涂到马赛克到条砖再到方砖，从明厅到明卫再到动静分离，从错层到复式到宽敞气派的挑高大厅，从中心花园到宽栋距再到短进深，从独栋别墅到双拼别墅到联排别墅再到叠拼别墅，我国房地产市场短短几年时间走完了国外几十年的发展历程。创新赋予了房地产产品更大的差别性，为房地产企业获取垄断利润创造了条件。
就广告而言，已成为房地产市场竞争中非常重要的一个手段。有句戏言：“我国的媒体主要是由房地产开发商养着的。”这点从报刊、杂志、电视上铺天盖地的房地产广告中很容易得到验证。房地产广告夸大了产品的差异化。房地产作为经验商品在购买之前非常难于鉴定其质量好坏。每一个企业都力图利用消费者可得到的有限信息做文章，从中获取大量的收入(斯蒂格里茨，1998)。因此，存在着使人误入歧途的广告，包含事实的歪曲、自称产品具有实际上根本不存在的优良性能。我国现阶段的房地产广告很多不是减少信息的差异化，而是在制造和利用信息的差异化来夸大产品的差异化从而劝诱和愚弄消费者，达到销售产品的目的。广告成为房地产商概念炒作的工具。在房地产市场上，广告成为了房地产商市场竞争的主要手段。大量的广告支出形成了产品差别的壁垒。大量的广告增加了房地产市场的进入壁垒，巩固了寡头企业的垄断地位。
