0引言公共租赁住房是指在政府的主导下，由投资者（政府、企业或其他组织）提供房源并持有产权，限定户型面积和租金价格，面向存在住房困难的群体出租的租赁型保障性住房。2010年我国先后颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财综[2010]95号）等一系列相关政策性文件，并且2011年国家明确将公共租赁住房作为我国住房保障体系的未来发展重点，一方面表现出我国政府推动公共租赁住房制度发展的坚定决心；另一方面体现了我国政府在积极引导私营部门参与到公共租赁住房建设中来做出了很大的努力，引导民间资本投资参与建设是我国公共租赁住房制度发展的一条重要途径。因此本文对公共租赁住房公私合作模式企业的准入机制进行探讨。
1 公共租赁住房PPP模式PPP是Public-Private-Partnership的缩写，它是值公共部门和私人部门为共同提供公共产品或服务，基于风险共担和利益共享原则建立的长期合作伙伴关系。PPP模式起源于英国，近年来，联合国、世界银行、欧盟和亚洲开发银行等国际组织也把PPP的理念和经验在全球大力推广，我国在基础设施建设中也广泛开始应用PPP模式，并取得了巨大的成功。因此，国内许多学者也开始意识到将PPP模式应用到保障性住房中发展中来的必要性与可行性，并对保障性住房建设的PPP模式进行了研究。王军武，高峰（2007）探讨了PPP模式在廉租房建设中的具体应用模式。方周妮等（2009）结合廉租房和经济适用房的不同特点探索了PPP模式的具体操作形式。郑彦璐等（2010）应用博弈分析，从政策设计层面上分析了PPP模式应用于保障性住房建设应考虑的要素。陈德强等（2011）探讨公共租赁房PPP模式的运作流程，并分析该模式下的定价机制及其保障措施。许多地方政府也开始尝试公共租赁住房PPP模式的应用，譬如青岛市的辛安公共租赁住房项目就由当地政府和三家企业共同投资开发建设。
2建立公共租赁住房PPP模式准入机制的意义将民间资本引入到公共租赁住房建设中来不仅可以减轻政府的财政负担，并且可以将社会先进的技术与管理力量引入到公共租赁住房的建设与运营中来，从而加快公共租赁住房的有效供给，提高政府的效率。但政府选择采用PPP模式来发展公共租赁住房也将面临着一系列的问题，盲目的与企业合作发展公共租赁住房会造成国家财政的隐性流失，对公共租赁住房制度的可持续发展产生很大的不确定风险。国内外的经验已经表明政府选择PPP模式成功的关键因素之一就是选择合适的合作伙伴，在发展公共租赁住房的问题上，政府应该怎样选择合作伙伴及选择怎样的合作伙伴是公共租赁住房PPP模式成功的关键，也是公共租赁住房制度可持续发展的重要因素。此外，我国鼓励民间资本进入保障房建设领域，但是对企业参与公共租赁住房建设的具体方式、激励方式及退出方式没有明确的界定，这是民间资本进入这一领域的主要障碍。因此探索公共租赁住房PPP模式的准入机制不但可以规范企业参与公共租赁住房建设与运营的行为，降低政府发展公共租赁住房的风险，而且对促进企业参与到这一领域也有着非常重要的意义。
3 公共租赁住房PPP模式的准入机制 3.1准入机制的概念准入机制是关于市场主体和交易对象进入市场的有关准则和法规的总和。包括主体和交易对象两个方面的准入制度，是政府对市场管理和经济发展的一种制度安排。在公共租赁住房发展中，由于没有制定完善的准入机制，使得政府在选择合作方的时候通常只会考虑政府企业或者是领导人直接指定，即使有实力的民营企业也很难进入。目前，我国对于公共租赁住房PPP模式的准入机制存在一定的阻碍，主要表现在：①准入政策不明确；②缺乏金融支持；③信息获取不对称；④政府和公众对民营资本缺乏信心。因此，对于PPP模式准入机制的构建，应主要从这四个方面入手，保证其顺利实施。
3.2公共租赁住房PPP模式的准入机制构建 3.2.1构建的基本原则 为了有效解决公共租赁住房ppp模式的准入，消除阻碍，在机制的构建过程中必须遵循以下原则：
首先，公开原则。公开原则要求公共租赁住房PPP模式在准入机制设计时必须公开与透明，项目的信息公开，准入的条件和程序公开，准入的补偿和优惠条件公开等。公开性是平等原则和有效竞争原则的基础。
其次，公平原则。公平原则要求政府在选择公共租赁住房项目合作伙伴时，应该以相同的标准要求民营企业，公平对待民营投资者。
再次，有效竞争原则。将民营企业引入，增加了公共租赁住房供给的有效竞争，有利于市场机制的形成，也是公私合作模式的重要目标。
最后，鼓励和引导原则。由于公共租赁住房的投资收益率低，且投资回收期相对较长，社会资本参与的积极性不大。因此，在准入机制设计中要充分体现鼓励和引导民营企业参与公私合作，以发挥竞争机制的积极作用。
3.2.2准入机制构建的基本框架第一，成立公共租赁住房公私合作的政府部门
由于我国引入PPP模式较晚，各项政策制度都还没建立或完善。在保障性住房建设和运营主要是通过政府有关部门、机构及下属企业来完成，而且各区县也各自为阵，管理分散，管理水平也参差不齐。在公共租赁住房项目需要公私合作时，政府由于没有专门的机构负责该项工作，在对于公共租赁住房公私合作方面的所需做的工作缺乏系统性和全面性，导致项目在后续建设中遇到问题，同时私营企业由于缺乏信息来源，没有相关的公私合作的部门做指引，不能及时有效地参与到公私合作的项目中来，导致公共租赁住房的PPP模式的发展速度减缓。因此，综合政府和私营企业两方面来考虑，首先需要成立独立的公共租赁住房公私合作政府机构，作为政府与私营企业建立联系的桥梁，负责公共租赁住房公私合作项目的信息公示、合作洽谈、招标、特许权的授予以及合作中的监管等工作。
第二，建立企业资格审查标准
资质标准是企业准入的重要条件。目前我国在企业参与保障性住房建设与运营没有一套完整标准体系，对允许参与的企业的边界不明确，缺乏合理的风险分担意识。首先，应该合理对准入对象进行分类，并根据公共租赁住房的特点和PPP项目对于合作者的要求，对不同的准入对象在现有的各项资质的基础上，进一步完善、健全、建立新的审查标准，使之满足公共租赁住房公私合作的阶段性发展需求，并使之成为合作阶段的企业的行为规范和政府监管的标准。
第三，建立公共租赁住房信息平台
信息公开是公平、公正性的体现。建立公共租赁住房信息平台的目的是避免信息的不对称，信息不对称不仅会使得合作企业的决策产生偏差，同时掌握信息多的企业有一定的优势，从而无法建立公平的竞争环境，阻碍公共租赁住房公私合作项目的健康发展。因此我们需要建立公共租赁住房信息平台，该平台需要政府支持，同时需要一定网络资源，有专业部门将一些信息及时发布到该平台，保证公私双方信息对称。该平台发布信息主要包括国家及地方对公共租赁住房的政策、发展建设规划、市场准入标准、国内行业动态、PPP项目信息、合作流程和私营企业准入工作指引等。 |
